Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie nabyte od gminy, bez obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej przy jego zakupie? W jakim terminie gmina może dochodzić zwrotu bonifikaty? Czy istnieją przypadki pozwalające na zachowanie bonifikaty pomimo sprzedaży lokalu przed ustawowo określonym terminem związanym z obowiązkiem zwrotu bonifikaty?
Analiza
Ogólne zasady przyznawania bonifikat przy nabywaniu mieszkania od gminy zostały uregulowane w przepisach Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Szczegółowe zasady zbywania takich lokali, w tym wysokość przyznawanej bonifikaty, są ustalane na poziomie danej gminy – uchwałą rady gminy. Uznając zbycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne za rodzaj pomocy publicznej i realizację określonej polityki państwa w kwestii zapewnienia obywatelom mieszkania Ustawa wprowadza 5 letni okres, liczony od dnia nabycia, w którym w razie zbycia takiego lokalu beneficjent bonifikaty ma obowiązek ją zwrócić (z uwzględnieniem waloryzacji). Zwrot tej należności następuje na żądanie właściwego organu. Mając na względzie zasady przedawniania roszczeń majątkowych można przyjąć, że gmina ma efektywnie 10 lat na dochodzenie tej należności, począwszy od momentu, w którym powstał obowiązek zwrotu bonifikaty.
W ściśle określonych przypadkach Ustawa przewiduje, iż pomimo zbycia lokalu mieszkalnego nabytego od gminy z bonifikatą przed upływem 5 lat od jego nabycia roszczenie o zwrot tej bonifikaty nie powstaje. Przede wszystkim beneficjent nie będzie zobowiązany do jej zwrotu w razie zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Przez osobę bliską, zgodnie z Ustawą, rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Zaznaczyć jedynie należy, iż taka osoba bliska „wchodzi” w sytuację prawną dotyczącą ew. zwrotu bonifikaty i jeżeli dokona zbycia mieszkania w terminie 5 lat, liczonego od dnia nabycia lokalu przez pierwotnego beneficjenta, gmina może do niej wystąpić z żądaniem jej zwrotu.
Drugim wyjątkiem jest dokonanie zamiany lokalu nabytego od gminy z bonifikatą na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Ostatnią możliwość zachowania bonifikaty jest przeznaczenie w ciągu 12 miesięcy środków uzyskanych ze sprzedaży takiego lokalu na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Podkreślić jednak należy, że zamiana lub przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu nabytego od gminie z bonifikatą na spółdzielcze własnościowego lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, lub przeznaczenie tych środków na spłatę kredytu mieszkaniowego lub na remont mieszkania nie umożliwi zachowania bonifikaty. Zasygnalizowane problemy należy mieć na uwadze przy podejmowaniu decyzji o rozporządzaniu takim lokalem. Beneficjent powinien co najmniej ustalić we właściwej gminie czy zamierzona przez niego czynność nie będzie skutkowała powstaniem roszczenia o zwrot bonifikaty. Zastrzec należy jednak, iż ustna informacja nie uchroni beneficjenta przed ew. żądaniem zwrotu bonifikaty, zaś spór w tym zakresie zostanie rozpatrzony przez sąd powszechny.
Wnioski
W odniesieniu do nabytego od gminy lokalu mieszkalnego z bonifikatą, w razie jego zbycia lub wykorzystywania na cele inne niż mieszkalne przed upływem 5 lat od jego nabycia powstaje roszczenie gminy o zwrot zwaloryzowanej kwoty udzielonej bonifikaty.
Gmina może dochodzić zwrotu bonifikaty bezterminowo, przy czym po upływie 10 letniego terminu przedawnienia, liczonego od dnia powstania roszczenia, beneficjent bonifikaty może odmówić jej zwrotu.
W razie przekazania przed upływem 5 lat lokalu osobie bliskiej, zamiany lokalu bądź przeznaczenia środków z jego zbycia na inny lokal lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstaje.
Jeżeli mieszkanie przekazane osobie bliskiej zostanie przez nią zbyte w terminie 5 lat, liczonego od dnia nabycia lokalu przez pierwotnego beneficjenta, gmina może do niej wystąpić z żądaniem jej zwrotu.