Czy od uchwały wspólnoty mieszkaniowej można się „odwołać” – zaskarżyć, wystąpić z wnioskiem o uchylenie? Komu przysługuje takie uprawnienie? Jakie mogą być podstawy do zakwestionowania uchwały? Gdzie należy złożyć stosowne „odwołanie” i jaką powinno mieć ono formę? Jakie są terminy, w których można zaskarżyć uchwałę?
Analiza
Uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą być zaskarżone. Uprawnienie do kwestionowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje właścicielom lokali w danej wspólnocie. Nie ma tu znaczenia czy dana osoba brała udział w podejmowaniu skarżonej uchwały, czy też dowiedziała się o niej po czasie zbierania nad nią głosów. Dla skuteczności zaskarżenia uchwały nie ma też znaczenia jaki procent głosów na zgromadzeniu wspólnoty stanowią głosy niezadowolonych z jej treści właścicieli. Zaskarżyć uchwałę każdej wspólnoty mieszkaniowej (tzw. małej i dużej) może choćby jeden z jej członków.
Podstawą uchylenia uchwały przez sąd może być niezgodność jej treści z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę w inny sposób interesów właściciela lokalu, który występuje o jej uchylenie, albo też naruszenie trybu podjęcia uchwały. Powyższe przesłanki nie muszą wystąpić jednocześnie – wystarczy istnienie jednej z nich.
Najczęstszą podstawą uchylenia uchwał wspólnoty jest ich niezgodność z przepisami prawa. Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jak również sprzeczność z innymi ustawami i aktami wykonawczymi, jeżeli normy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący. O niezgodności z przepisami prawa będzie mowa również wtedy, gdy podjęta uchwała ma na celu obejście prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali również stanowić może podstawę jej uchylenia. Powszechnie przyjmuje się, iż chodzi tu o niezgodność jej postanowień z umowami określającymi sposób zarządu daną nieruchomością wspólną, względnie z umowami o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Podniesienie zarzutu naruszenia przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną będzie wiązało się z koniecznością zweryfikowania przez sąd zasadności powództwa z punktu widzenia zarówno celowości, gospodarności, jak i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Chodzi tu o każdą uchwałę, która z gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego jest niekorzystna.
Zarzut naruszenia przepisów postępowania, określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej, dotyczyć może wadliwego sposobu zwoływania zebrania właścicieli lokali (brak powiadomienia o terminie lub jego niewłaściwa forma, niewskazanie porządku obrad lub mylna informacja o tym porządku), niedopuszczenie członka wspólnoty do udziału w zebraniu lub w obradowaniu na zebraniu, naruszenie przyjętych podczas głosowania zasad, jak i po prostu nieprawidłowe zliczenie głosów. Należy jednak pamiętać, że zarzuty formalne (dotyczące trybu podjęcia uchwały) mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały jedynie wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na jej treść.
Wadliwą uchwałę wspólnoty zaskarżyć można w trybie powództwa sądowego. Pozew niezadowolonego członka wspólnoty zawierać powinien żądanie o stwierdzenie nieważności danej uchwały, żądanie jej uchylenia albo ustalenie jej nieistnienia, podstawy zaskarżenia (materialne lub formalne tj. dotyczące trybu) oraz uzasadnienie. Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sprawy będzie sąd okręgowy. Powództwo takie wytaczane jest przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, którą w postępowaniu sądowym reprezentuje zarząd. Należy pamiętać o tym aby powództwo złożone zostało w 6-tygodniowym terminie liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin 6-tygodniowy jest terminem zawitym, co oznacza, iż jego niedochowanie skutkuje wygaśnięciem uprawnienia właściciela lokalu do zaskarżenia uchwały. Termin ten nie podlega przedłużeniu lub przywróceniu bez względu na okoliczności, z uwagi na zaistnienie których, właściciel lokalu spóźnił się z wytoczeniem stosownego powództwa do sądu.
Wnioski
Wadliwe uchwały wspólnoty mieszkaniowej podlegać mogą zaskarżeniu przez każdego z członków danej wspólnoty mieszkaniowej. Najczęstszymi podstawami uchylenia uchwał jest niezgodność ich treści z przepisami bezwzględnie obowiązującymi oraz naruszenie trybu podjęcia uchwały.
Należy pamiętać, że każdą uchwałę można zaskarżyć w nieprzekraczalnym terminie 6 tygodni liczonym albo od dnia podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty albo od powzięcia informacji o podjęciu uchwały. Zaskarżyć uchwałę można składając stosowny pozew do sądu.