W jakim zakresie każdy ze współwłaścicieli może korzystać z nieruchomości wspólnej? Czy korzystanie przez współwłaściciela z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem drugiego współwłaściciela stanowi dla korzystającego pożytek z tej nieruchomości? Czy współwłaściciel nieruchomości może domagać się podziału pożytków uzyskanych ze wspólnej nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli – gdy sam jej nie użytkuje? Czy jeżeli nieruchomość wspólna jest wykorzystywana wyłącznie przez niektórych współwłaścicieli to współwłaściciele jej nieużytkujący mogą dochodzić z tego tytułu wynagrodzenia?
Analiza
W stosunku współwłasności nieruchomości każdy ze współwłaścicieli ma prawo do używania całej nieruchomości. Prawo każdego ze współwłaścicieli nie jest ograniczone do części nieruchomości zgodnej z posiadanym udziałem. Uprawnienie to jest limitowane wyłącznie tożsamym uprawnieniem każdego z pozostałych współwłaścicieli. Z tego też względu nie są poprawne stwierdzenia, że współwłaściciel „użytkuje swój udział” w nieruchomości ani też, iż ktoś użytkuje ją „ponad swój udział”. Współwłaściciel pozbawiający współposiadania drugiego współwłaściciela wbrew jego woli narusza prawo tego ostatniego do współposiadania całej nieruchomości i jest to działanie bezprawne.
Współwłaściciele mogą uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej – w tym wypadku zakres wspólnego korzystania z nieruchomości i ew. rozliczenia między współwłaścicielami powinny wynikać z zawartego porozumienia. W sytuacji braku konsensusu co do wspólnego korzystania z nieruchomości współwłaściciele mogą przeprowadzić postępowanie mające na celu zniesienie współwłasności lub podzielić nieruchomość do używania (podział quoad usum). W razie bezprawnego pozbawienia możliwości współposiadania współwłaściciel może zażądać dopuszczenia go do współposiadania. To ostatnie roszczenie może być jednak w praktyce niedopuszczalne, gdy ze względu na właściwości nieruchomości nie jest możliwe jej wspólne używanie (np. lokal mieszkalny, bez możliwości jego podziału lub wynikający z przepisów prawa brak możliwości podziału nieruchomości gruntowej).
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do pożytków, jakie dana rzecz przynosi. Współwłaściciel nieruchomości nabywa prawo do pożytków przez nią generowanych w momencie ich powstania (proporcjonalnie do posiadanego udziału) – niezależne od tego, czy w ogóle użytkuje nieruchomość wspólną. W przypadku nieruchomości pożytkiem tym mogą być np. jej płody uzyskiwane w ramach prawidłowej gospodarki lub czynsz, gdy nieruchomość została wynajęta lub wydzierżawiona osobie trzeciej.
Współwłaściciel samodzielnie użytkujący całą nieruchomości może być zwolniony z obowiązku podziału pożytków z nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy samodzielnie użytkujący nieruchomość współwłaściciel pozostaje w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje mu samodzielne prawo własności (tzw. dobra wiara). Z uwagi na system ksiąg wieczystych taka sytuacja może zaistnieć jedynie wyjątkowo – gdy wpis nie odpowiada rzeczywistości, zaś właściciel lub współwłaściciele nie mogli wiedzieć o tej wadzie (istnieniu innego współwłaściciela).
Współwłaściciel może również zostać pozbawiony prawa do współposiadania nieruchomości przez drugiego współwłaściciela np. poprzez niedopuszczenie go do użytkowania nieruchomości. W takiej sytuacji „zysk” pojawiający się po stronie współwłaściciela, który „czerpie go” z tytułu użytkowania całej nieruchomości, ze szkodą dla drugiego (wykluczonego z posiadania) współwłaściciela, nie może być uznany za pożytek. Nie jest to również przychód z nieruchomości, który podlegałby podziałowi.
Nie uniemożliwia to jednak, dochodzenia wynagrodzenia z tego tytułu przez bezprawnie pozbawionemu prawa współposiadania nieruchomości współwłaścicielowi. Obok roszczenia o dopuszczenie do współposiadania możliwe jest dochodzenie (razem lub samodzielnie) wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez drugiego współwłaściciela. O wysokości tego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z nieruchomości w danym okresie czasu. Prawo do wynagrodzenia jest również niezależne od tego, czy dana nieruchomość przynosi (może w ogóle przynosić) pożytki lub czy wyłączony z posiadania współwłaściciel poniósł z tego tytułu jakąkolwiek szkodę.
Wnioski
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej nieruchomości wspólnej – bez względu na posiadany udział we współwłasności – w zakresie w jakim nie narusza tożsamego prawa drugiego współwłaściciela.
Nie jest pożytkiem nieruchomości wspólnej zaoszczędzenie wydatku przez współwłaściciela, w związku z pozbawieniem prawa współposiadania nieruchomości wspólnej innego współwłaściciela tej nieruchomości.
Pozbawiony współposiadania nieruchomości współwłaściciel ma prawo do pożytków i innych przychodów, jakie są uzyskiwane z tej nieruchomości wspólnej.
Współwłaściciel pozbawiony współposiadania może dochodzić wynagrodzenia od pozostałych – użytkujących ją – współwłaścicieli, nawet jeżeli nieruchomość wspólna nie przynosi żadnych pożytków ani innych przychodów.
Prawo do wynagrodzenia nie powstanie wyłącznie w sytuacji, gdy użytkujący ją współwłaściciel pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu samodzielne prawo do rzeczy lub prawo wspólne z innymi osobami niż pozbawiony posiadania współwłaściciel.