Jakie minimum treści powinna zawierać umowa sprzedaży nieruchomości? Jak określona powinna być cena sprzedaży nieruchomości? Jakie obowiązki mają wobec siebie strony umowy sprzedaży nieruchomość? Jakie uprawnienia z tytułu wystąpienia wad nieruchomości ma kupujący jeśli nieruchomość jest nowa (np. lokal nabywany od dewelopera), a jakie jeśli nieruchomość była wcześniej przedmiotem obrotu (np. dom jednorodzinny nabywany od jego kolejnych właścicieli)? Terminy przedawnienia roszczeń wynikających z umowy sprzedaży.
Analiza
Umowa sprzedaży nieruchomości, tak jak każda inna umowa sprzedaży
Zawarcie umowy sprzedaży jest jednym z wielu, lecz najbardziej powszechnym, sposobem nabycia tytułu do nieruchomości (prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego). Do sprzedaży nieruchomości zastosowanie mają przepisy ogólne dotyczące umowy sprzedaży z uwzględnieniem modyfikacji dotyczących np. jej formy. Konsekwencją powyższego jest możliwość korzystania przez nabywcę nieruchomości, niezależnie od tego czy jest konsumentem czy też nie, z uprawnień wynikających z uregulowań dotyczących sprzedaży.
Podstawowe wymogi dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości
Podstawowymi, istotnymi elementami umowy sprzedaży nieruchomości są: określenie stron umowy, określenie jej przedmiotu oraz wskazanie ceny.
Stroną umowy sprzedaży nieruchomości może być praktycznie każdy podmiot prawa – osoba prawna, osoba fizyczna, jak i jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną, której ustawa przyznała zdolność prawną np. wspólnota mieszkaniowa, spółka jawna czy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji.
Umowa sprzedaży prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pod rygorem nieważności zawarta być powinna w formie aktu notarialnego. O konieczny opis przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości wobec powyższego dba notariusz. Strony umowy powinny jednak zadbać, aby w opisie nieruchomości oprócz podstawowych informacji identyfikujących ją, znalazły się informacje charakterystyczne, które mają szczególne znaczenie dla stron (np. stan techniczny lokalu, umowy związane z nieruchomością np. istnienie umowy najmu i jej warunki, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, instalacje znajdujące się w gruncie).
Umowa sprzedaży jest umową odpłatną. Określenie ceny powinno być jasne, a sama cena powinna być wyrażona w pieniądzu. Nie oznacza to jednak, że cena musi być wskazana wprost jako kwota. Cena może być bowiem określona poprzez wskazanie mechanizmu jej wyliczenia, wzoru. Zmienne wzoru powinny być jednak precyzyjne i niezależne od woli stron, tak aby można było wyliczyć wysokość ceny w sposób obiektywny. Termin zapłaty ceny strony umowy określają umownie. Jeśli jednak sama umowa sprzedaży nieruchomości milczy na ten temat cena płatna być powinna niezwłocznie po wezwaniu kupującego przez sprzedającego.
Powyższe trzy elementy umowy sprzedaży stanowią bezwzględne minimum. Jeżeli w umowie sprzedaży brak określenia jednego z powyższych elementów tj. stron umowy sprzedaży, wskazania nieruchomości, czy też określenia ceny wyrażonej w pieniądzu to taka czynność prawna jest nieważna.
Rękojmia za wady
Przy sprzedaży nieruchomości często zapomina się, iż do umowy sprzedaży nieruchomości zastosowanie mają, tak samo jak do sprzedaży rzeczy ruchomych, przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne jak i wady prawne nieruchomości. Nie ma znaczenia czy umowa sprzedaży zawierana jest na rynku pierwotnym (nabycie mieszkania od dewelopera) czy na rynku wtórnym (nabycie od kolejnego właściciela nieruchomości). Jeśli więc sprzedawana nieruchomość, także używana, ma wady, sprzedający odpowiada za nie wobec kupującego. Z wadą fizyczną mamy do czynienia, gdy nieruchomość nie ma właściwości (cech), o których istnieniu zapewniał sprzedawca. Wada prawna dotyczy natomiast sytuacji, gdy istnieją przeszkody uniemożliwiające lub ograniczające przeniesienie przez sprzedawcę tytułu do nieruchomości na kupującego np. nieruchomość stanowi własność innej osoby albo jest obciążona prawem osoby trzeciej szczególnie nie ujawnionym w księdze wieczystej.
Wobec powyższego ważnym elementem umowy sprzedaży nieruchomości, w kontekście możliwości dochodzenia roszczeń czy określenia zakresu roszczeń z rękojmi, są oświadczenia i zapewnienia stron (szczególnie sprzedającego) dotyczące nieruchomości sprzedawanej. Oświadczenia takie są istotne, bowiem określają stan wiedzy obu stron umowy na temat stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, w chwili sprzedaży. Mogą one wskazywać na właściwości nieruchomości, o których zapewniał sprzedawca kupującego lub na stan wiedzy kupującego o cechach nieruchomości już w chwili zawarcia umowy sprzedaży.
W przypadku wystąpienia wad nieruchomości kupujący, aby móc skorzystać z przysługujących mu uprawnień z rękojmi, powinien zawiadomić o wadzie sprzedającego, w maksymalnym terminie jednego miesiąca od dnia wykrycia wady lub też dnia, w którym przy dostatecznej staranności taką wadę mógł wykryć. Odmiennie przepisy traktują kupującego będącego podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą – taki kupujący powinien zbadać nieruchomość niezwłocznie i też niezwłocznie powiadomić o wadzie sprzedającego. Terminy zgłoszenia wady nie mają zastosowania, gdy sprzedający wadę podstępnie zataił albo zapewnił, że wady nieruchomości nie istnieją. Jeśli sprzedający wskazanej wady nie usunie kupującemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy sprzedaży albo żądania obniżenia ceny określonej umową sprzedaży. Uprawnienie żądania odstąpienia od umowy przez kupującego odpada, gdy wady zostaną niezwłocznie przez sprzedającego usunięte. Dla odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości oprócz wystąpienia jej wad i następnie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy konieczne jest ponadto zawarcie umowy przenoszącej zwrotnie tytułu do nieruchomości. Należy pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają z upływem roku, a w odniesieni do budynków wygasają z upływem lat trzech od dnia kiedy rzecz została wydana. Wobec powyższego, aby skorzystać z uprawnień z rękojmi za wady gruntu – np. zanieczyszczenie gleby, istnienie podziemnych instalacji, o braku których zapewniał sprzedający – należy swoje roszczenia zgłosić zgodnie z procedurą określoną powyżej (w terminie jednego miesiąca od dnia wykrycia wady), lecz maksymalnie przed upływem jednego roku. W przypadku natomiast wad budynku – np. przeciekającego dachu czy nieprawidłowo zamontowanych okien – maksymalny termin do zgłoszenia roszczeń wynosi trzy lata.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości może być rozszerzona, ograniczona, ale i całkiem wyłączona umową sprzedaży. Nie można wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości jedynie w stosunku do konsumentów. Sprzedający może wobec tego wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi wobec np. osób fizycznych nabywających nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością czy osób prawnych.
Gwarancja
Gwarancja, inaczej niż rękojmia, jest dowolna i wyłącznie od sprzedającego nieruchomość zależy czy udzieli jej kupującemu. Gwarancja powinna być wyrażona wprost (może być wyrażona w akcie notarialnym zawierającym umowę sprzedaży nieruchomości, ale też i w formie odrębnego dokumentu) i obejmować powinna zapewnienie dobrej jakości nieruchomości oraz wskazywać warunki w jakich występuje odpowiedzialność sprzedającego.
Odszkodowanie
Niezależnie od uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi czy gwarancji, może on na zasadach ogólnych, żądać odszkodowania za szkodę wyrządzoną nieprawidłowym wykonaniem umowy, wystąpieniem wad nieruchomości. Ważne, aby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedający nieruchomość ponosi odpowiedzialność. W takim przypadku stosuje się ogólne zasady odpowiedzialności umownej, a możliwość dochodzenia odszkodowania nie jest uzależniona od wykonania przez kupującego uprzednio uprawnień z tytułu rękojmi. Kupujący może dochodzić roszczenia odszkodowawczego również po utracie uprawnień z tytułu rękojmi np. na skutek upływu trzyletniego terminu do zgłoszenia wad budynku. Odszkodowania takiego można domagać się w maksymalnym terminie dziesięciu lat, a gdy umowa zawarta została w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w terminie lat trzech.
Wydanie nieruchomości
Dla skuteczności zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie jest konieczne jej wydanie. Ważne dla obu stron umowy sprzedaży nieruchomości jest jednak określnie momentu wydania nieruchomości, bowiem obowiązki i ciężary związane z nieruchomością przechodzą na kupującego z tą właśnie chwilą. Chwila wydania nieruchomości jest też ważna dla określenia odpowiedzialności sprzedawcy za jej wady fizyczne – sprzedawca nie jest bowiem odpowiedzialny za wady, które powstały po chwili wydania nieruchomości kupującemu, chyba, że wady takie wynikły z przyczyny, która istniała przed chwilą wydania tzw. wady ukryte. Od daty wydania nieruchomości liczony jest też termin w jakim wygasają uprawnienia z rękojmi.
Wnioski
Umowa sprzedaży prawa własności nieruchomości powinna zawierać co najmniej określenie jej stron, określenie sprzedawanej nieruchomości oraz wskazanie ceny wyrażonej w pieniądzu, przy czym cena może być określona poprzez wskazanie mechanizmu jej wyliczenia.
Oświadczenia i zapewnienia sprzedającego odnośnie nieruchomości stanowią zapewnienia sprzedającego co do określonych właściwości nieruchomości zarówno pod względem prawnym jak i fizycznym, jak również potwierdzenie wiedzy kupującego na temat aktualnego stanu faktycznego i prawnego kupowanej nieruchomości.
Po stronie sprzedającego nieruchomość leżą podstawowe obowiązki wobec kupującego takie jak przeniesienie na kupującego tytułu do nieruchomości określonej umową, wydanie kupującemu nieruchomości bez wad fizycznych i prawnych, udzielenie kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących nieruchomości, wydanie posiadanych przez sprzedającego dokumentów dotyczących nieruchomości.
Kupujący powinien zapłacić cenę i odebrać nieruchomość od sprzedającego.
Do sprzedaży nieruchomości zastosowanie mają również, tak samo jak do sprzedaży rzeczy ruchomych, przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne jak i wady prawne nieruchomości. Nie ma znaczenia czy umowa sprzedaży zawierana jest z deweloperem i dotyczy nowego lokalu mieszkalnego, czy też zawierana jest z kolejnym właścicielem nieruchomości i dotyczy np. budynku wcześniej użytkowanego już przez wiele lat.
Dla skuteczności zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie jest konieczne wydanie rzeczy, lecz umowa ta bezwzględnie zawarta być powinna w formie aktu notarialnego.