Co to jest podział quoad usum? Jak można dokonać podziału nieruchomości wspólnej do korzystania? Kto może być stroną umowy o podział? Jak współwłaściciele mogą ustalić sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości? Jaką formę powinna mieć i co powinna zawierać umowa o podział do korzystania?
Analiza
Umowa zwana umową o podział quoad usum to umowa regulująca sposób korzystania z nieruchomości przez jej współwłaścicieli. W obrocie prawnym często spotyka się umowy określające sposób korzystania z lokalu garażowego, w którym właściciele mieszkań mają udziały, innym przypadkiem są też umowy określające sposób korzystania z części nieruchomości gruntowej przylegającej bezpośrednio do lokali znajdujących się na parterze, a której współwłaścicielami są nie tylko właściciele tych lokali, ale i właściciele lokali znajdujących się na wyższych kondygnacjach budynku.
Co do zasady każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania i posiadania nieruchomości wspólnej w taki sam sposób. Uprawnienie do współkorzystania i współposiadania nieruchomości wspólnej nie zależy od wielkości udziału. Z tego wniosek, że zarówno miejsce w wielostanowiskowym lokalu garażowym jak i ogródek przylegający do wielorodzinnego budynku nie są „przypisane” jednemu ze współwłaścicieli, korzystać z nich i posiadać je może każdy ze współwłaścicieli.
Współwłaściciel chcący zapewnić sobie inny sposób korzystania z nieruchomości wspólnej lub jej określonej części powinien zawrzeć umowę o podział nieruchomości do korzystania tj. umowę o podział quoad usum. Umowa taka zawarta może być jedynie pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, której podział ma dotyczyć. Stroną umowy nie może być podmiot nie będący współwłaścicielem nieruchomości. Nie umożliwia ona bowiem zapewnienia korzystania z nieruchomości cudzej.
Nieruchomość wydzielona do korzystania taką umową np. jednemu ze współwłaścicieli nadal należy do wszystkich współwłaścicieli – wszyscy dotychczasowi współwłaściciele są jej właścicielami, w takich samych udziałach, jak to miało miejsce przed zawarciem umowy. Umowa o podział quad usum nie jest bowiem umową przenoszącą tytuł do nieruchomości. Dokonanie podziału quoad usum w żadnym razie nie oznacza też zniesienia współwłasności. Umowa określa jedynie sposób podziału nieruchomości wspólnej do korzystania i posiadania przez dotychczasowych współwłaścicieli.
Umowa określać powinna sposób korzystania możliwie precyzyjnie – może wskazać część nieruchomości poprzez określenie powierzchni, której dotyczy, miejsca jej położenia, sposobu w jaki dany współwłaściciel można z niej korzystać. Uprawnienie określone umową jest niezależnie od wielkości udziału posiadanego przez współwłaściciela w prawie, jakie przysługuje mu do nieruchomości.
Dla skutecznego zawarcia umowy o podział quoad usum nie jest wymagane zachowanie szczególnej formy. Ze względów dowodowych lepiej jednak, aby umowa zawarta była co najmniej w formie pisemnej. Umowę taką można ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Forma niezbędna do ujawnienia jej w księdze wieczystej to forma co najmniej z podpisem notarialnie poświadczonym. Ujawnienie podziału quoad usum w księdze wieczystej powoduje, że podział ten skuteczny będzie również wobec następców obecnych współwłaścicieli nieruchomości.
W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd.
Wnioski
Podziału quoad usum można dokonać umownie lub przez sąd.
Umowa zwana umową o podział quoad usum to umowa regulująca sposób korzystania i posiadania nieruchomości wspólnej przez jej współwłaścicieli.
Nie jest to umowa przenosząca tytuł do nieruchomości, ani też umowa o zniesienie współwłasności.
Dla swojej skuteczności umowa ta nie wymaga szczególnej formy. Warto jednak umowę taką zawrzeć w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, aby ujawnić jej treść w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Dzięki temu będzie ona skuteczna wobec następców prawnych obecnych współwłaścicieli.