W dniu 1 kwietnia 2020 roku w życie weszła ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw[1] (dalej :„tarcza antykryzysowa” lub „Ustawa”).
Omawiana Ustawa zawiera szereg rozwiązań, które mają zapewnić podmiotom uczestniczącym zarówno w procesach inwestycyjno-budowlanych, jak i stronom umów najmu kontynuację prowadzenia działalności w dobie kryzysu wywołanego COVID-19.
Niniejszą publikacją pragniemy zwrócić Państwa uwagę na najistotniejsze zmiany wynikające z wprowadzenia tarczy antykryzysowej, aby mogli Państwo w jak najszerszym i najbardziej optymalnym dla siebie zakresie skorzystać z przewidzianych w niej rozwiązań.
Roboty budowlane związane z przeciwdziałaniem COVID-19
Zgodnie z tarczą antykryzysową, do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych na cele związane z przeciwdziałaniem COVID-19, nie mają zastosowania następujące ustawy: prawo budowlane, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz akty planistyczne, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a w ograniczonym zakresie również o działalności leczniczej.
O robotach takich lub o zmianie sposobu użytkowania należy niezwłocznie poinformować organ administracji architektoniczno-budowlanej. W przypadku prowadzenia robót budowlanych, informacja powinna zawierać: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. W przypadku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania należy uwzględnić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Ustawodawca przewidział także, że w przypadku prowadzenia robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, których rozpoczęcie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor jest obowiązany zapewnić objęcie kierownictwa oraz nadzoru nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane.
W sytuacji, gdy rozpoczęcie prowadzenia wymienionych powyżej robót budowlanych lub zmiana sposobu użytkowania nastąpiła przed wejściem w życie tarczy antykryzysowej, inwestor również jest zobowiązany poinformować o tym fakcie organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Centra handlowe
Jednym z rozwiązań, wprowadzonych przez Ustawę, jest regulacja dotycząca wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania używania powierzchni handlowej. Rozwiązanie to dotyczy podmiotów, które faktycznie zaprzestały prowadzenia działalności w okresie obowiązywania zakazu, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m².
Tarcza antykryzysowa umożliwia także przedłużenie na dotychczasowych warunkach obowiązywania umowy, przez którą doszło do oddania do używania powierzchni handlowej. W tym celu uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu taką powierzchnię bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach, o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Oferta taka winna zostać złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Warunkiem skorzystania z możliwości tej ulgi dla najemców, jest obowiązek przedłużenia zawieszonej umowy o pół roku po zakończeniu epidemii.
W przypadku, gdy oferta nie zostanie złożona, oddający powierzchnię sprzedaży do używania nie będzie związany przepisem dotyczącym wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron w okresie zakazu, to oznacza, że może on naliczyć czynsz za okres zakazu.
Co istotne, omawiana regulacja ma moc wsteczną, co oznacza, że przepis wyłączający wzajemne zobowiązania stron wchodzi w życie od dnia zakazu.
Podatek od nieruchomości
Nowe zasady dotyczą także płatności podatków i innych opłat związanych z nieruchomościami. Rada Gminy może wprowadzić, w drodze uchwały, za część 2020 roku zwolnienia w podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą wskazanym przedsiębiorcom, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z COVID-19.
Rada gminy może także obniżyć w 2020 roku, w drodze uchwały, stawki podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Rada gminy może przedłużyć, w drodze uchwały, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z COVID-19, terminy płatności rat podatku od nieruchomości płatnych w kwietniu, maju i czerwcu bieżącego roku – nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2020 roku.
Zmiana terminów do wniesienia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, przekształcenia prawa użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz należności za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa
Tarcza antykryzysowa modyfikuje termin uiszczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Dotychczas opłatę tę należało wnieść do dnia 31 marca każdego roku. Zgodnie z Ustawą, opłatę należną za rok 2020, wnosi się w terminie do 30 czerwca 2020 roku.
Podobne zmiany dotyczą obowiązku uiszczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z przepisami tarczy antykryzysowej, opłatę należną za rok 2020 należy wnieść w terminie do dnia 30 czerwca 2020 roku.
Umorzenie bądź obniżenie należności za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa za okres stanu zagrożenia epidemicznego
Należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii mogą być umarzane w całości lub w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty. Dotyczy to tylko nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodaruje starosta lub prezydent na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej albo takich, którymi gospodaruje minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Starosta lub prezydent na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, może odstąpić od dochodzenia należności z tytułu oddania nieruchomości Skarbu Państwa w najem, dzierżawę lub użytkowanie na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z COVID-19.
Przedłużenie najmu lokalu (mieszkalnego oraz użytkowego)
Umowy najmu lokalu zawarte przed wejściem w życie tarczy antykryzysowej, a kończące swój okres obowiązywania przed dniem 30 czerwca 2020 roku, będą obowiązywały do dnia 30 czerwca 2020 roku – po złożeniu stosownego oświadczenia wynajmującemu przez najemcę lokalu.
Oświadczenie woli o przedłużeniu obowiązywania umowy najmu lokalu powinno być złożone wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy najmu.
Powyższym rozwiązaniem nie są objęci najemcy, którzy w ciągu 6 miesięcy przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej, pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu.
Możliwość przedłużenia najmu lokalu nie dotyczy także tych najemców, którzy użytkowali lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu, albo zaniedbywali obowiązki, dopuszczając się powstania w tym lokalu szkód.
Wyłączeniu podlegają także najemcy, który wynajęli, podnajęli, lub oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, albo posiadają, tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Lokal ten musi w takim przypadku spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Brak możliwości wypowiedzenia przez wynajmującego umów najmu lub wysokości czynszu
Zgodnie z literalnym brzmieniem Ustawy, do dnia 30 czerwca 2020 roku nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
Powyższym rozwiązaniem nie są jednak objęci najemcy lokalu mieszkalnego, którzy pomimo pisemnego upomnienia m.in. używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Omawiana regulacja nie dotyczy również najemców, którzy wynajęli, podnajęli, albo oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część, bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, czy też używają lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Wynajmujący mogą także wypowiedzieć umowę najemcom lokalu mieszkalnego, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Obligatoryjnie taki lokal musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Nie są objęci zakazem wypowiedzenia umowy bądź warunków także najemcy lokali innych niż mieszkalne, jeśli naruszają postanowienia umowy najmu lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania tego lokalu oraz jeżeli występuje konieczność rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Przedłużenie na wniosek najemcy rozpoczętych już okresów wypowiedzenia umów najmu lub wysokości czynszów
Nowo uchwalone przepisy przewidują wydłużenie do dnia 30 czerwca 2020 roku, terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu, który rozpoczął swój bieg przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej. W tym celu najemca lokalu składa stosowne oświadczenie wynajmującemu. Możliwość przedłużenia rozpoczętych już okresów wypowiedzenia nie dotyczy najemcy lokalu mieszkalnego, jeśli pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu, bądź przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
[1] Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.568 z dnia 2020.03.31)