Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością zabytkową? Jakie warunki należy spełnić, aby umowa sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków była prawnie skuteczna?
Analiza
Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków objęte są zgodnie z polskim prawem ochroną. Regulacje dotyczące m.in. reguł dotyczących sprzedaży takich nieruchomości znajdują się w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Nieruchomością zabytkową jest nieruchomość, jej część bądź zespół nieruchomości, będących dziełem człowieka lub związanych z jego działalnością, stanowiących świadectwo minionej epoki bądź zdarzeń, które obejmują pewną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Nieruchomość zabytkowa podlega wpisowi do rejestru zabytków, który prowadzony jest przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Podstawę wpisu do wojewódzkiego rejestru zabytków stanowi ostateczna decyzja wydana przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu, bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. W tym trybie może być także wpisane do rejestru otoczenie zabytku, nazwa geograficzna, a nawet nazwa historyczna tego zabytku.
Na mocy decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków, wpisanie zabytku nieruchomego ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości. O każdej zmianie dotyczącej stanu prawnego zabytku, właściciel lub posiadacz zabytku zobowiązany jest zawiadomić wojewódzkiego konserwatora zabytków, nie później jednak niż w terminie miesiąca od dnia wystąpienia powyższych zmian lub powzięcia o nich wiadomości. Zaniechanie tego obowiązku powoduje zastosowanie przepisów karnych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, która nie należy do Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego, gminie przysługuje prawo pierwokupu, pod warunkiem jednak, że prawo pierwokupu wynikające z wpisu nieruchomości do rejestru zabytków ujawnione zostało w księdze wieczystej. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej następuje na wniosek wójta/burmistrza lub prezydenta miasta.
W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości pierwszeństwo jej nabycia przysługiwało będzie gminie. Prawo pierwokupu stanowi wobec powyższego uprawnienie przyznane gminie do nabycia nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi podmiotami. Umowa sprzedaży pomiędzy aktualnym jej właścicielem, a potencjalnym nabywcą powinna zawierać wobec tego warunek w postaci nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę. Pominięcie uprawnienia gminy w zakresie prawa pierwokupu ujawnionego w księdze wieczystej powoduje nieważność zawartej, w tym przypadku, bezwarunkowej umowy sprzedaży. O zamiarze sprzedaży nieruchomości informuje gminę notariusz sporządzający akt notarialny warunkowej umowy sprzedaży. Od dnia otrzymania przez gminę zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży biegnie miesięczny termin do wykonania prawa pierwokupu. Termin ten jako termin zawity powoduje, iż konsekwencją jego przekroczenia jest niemożność skorzystania z tego uprawnienia przez zarząd gminy.
Należy pamiętać, że prawo pierwokupu, niezależnie od ujawnienia w księdze wieczystej nie przysługuje w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich sprzedawcy, bądź gdy sprzedaż nieruchomości następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Warto zwrócić uwagę na zdarzające się przypadki, w których jedynie wpis do rejestru zabytków został ujawniony w księdze wieczystej takiej nieruchomości. W takiej sytuacji gmina nie może skutecznie powołać się na prawo pierwokupu, ponieważ sam wpis do rejestru zabytków i ujawnienie tego faktu w księdze wieczystej nie stwarza przesłanek do skutecznego wykonania prawa pierwokupu.
Podsumowując, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków należy pamiętać o tym żeby przyjęła formę umowy warunkowej, dochodzącej do skutku pomiędzy stronami tylko wówczas, gdy gmina nie wykona swojego uprawnienia w zakresie pierwokupu. Przy czym, dopuszczalność uprawnienia gminy jest możliwa tylko i wyłącznie w przypadku ujawnienia prawa pierwokupu w Dziale III księgi wieczystej.
Wnioski
Nieruchomością zabytkową jest nieruchomość, która na mocy decyzji właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków zostaje wpisana do wojewódzkiego rejestru zabytków.
O każdej zmianie dotyczącej stanu prawnego zabytku, w tym właśnie zmiany właściciela, należy zawiadomić wojewódzkiego konserwatora zabytków, nie później jednak niż w terminie miesiąca od dnia wystąpienia powyższych zmian lub powzięcia o nich wiadomości.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu, pod warunkiem ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej nieruchomości zabytkowej.
Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków należy pamiętać o tym żeby przyjęła formę umowy warunkowej, dochodzącej do skutku pomiędzy stronami tylko wówczas, gdy gmina nie wykona swojego uprawnienia w zakresie pierwokupu. O zamiarze sprzedaży nieruchomości sprzedający musi poinformować gminę. Od dnia otrzymania przez gminę zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży biegnie miesięczny termin do wykonania prawa pierwokupu.
Stan prawny na: 07.12.2015