Właściciele gruntów, na których znajdują się stojące wody śródlądowe oraz osoby planujące zakup tego typu nieruchomości muszą liczyć się z nowymi ograniczeniami w obrocie. Od 1 stycznia 2018 roku zgodnie z przepisami nowego Prawa wodnego zacznie obowiązywać prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w zakresie powyższych nieruchomości. Dodatkowym problemem jest niepewność czy przepisy znajdą zastosowanie również do umów przedwstępnych oraz zobowiązujących zawieranych przed dniem wejścia w życie nowego Prawa wodnego, gdyż nowe Prawo wodne nie zawiera żadnych szczegółowych regulacji w tym zakresie.Właściciele gruntów, na których znajdują się stojące wody śródlądowe oraz osoby planujące zakup tego typu nieruchomości muszą liczyć się z nowymi ograniczeniami w obrocie.
Od 1 stycznia 2018 roku zgodnie z przepisami nowego Prawa wodnego zacznie obowiązywać prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w zakresie powyższych nieruchomości. Dodatkowym problemem jest niepewność czy przepisy znajdą zastosowanie również do umów przedwstępnych oraz zobowiązujących zawieranych przed dniem wejścia w życie nowego Prawa wodnego, gdyż nowe Prawo wodne nie zawiera żadnych szczegółowych regulacji w tym zakresie.
Nowe prawo wodne już od 1 stycznia 2018
Prawo wodne z 20 lipca 2017 roku stanowi zasadniczą zmianę w zakresie polityki państwa dotyczącej gospodarowania wodami. Wprowadza ono m.in. nową instytucję w postaci oceny wodnoprawnej. Instytucja ta ma na celu weryfikację potencjalnych skutków w przypadku przedsięwzięć mogących wpłynąć na osiągnięcie celów środowiskowych, np. w zakresie korzystania z usług wodnych, wykonywania urządzeń wodnych czy też robót i obiektów budowlanych mających wpływ na zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.
Pierwokup gruntów z wodami śródlądowymi
Od 1 stycznia 2018 roku zasadnicze znaczenie będzie miało ustalenie, czy dany zbiornik wodny, który znajduje się na nieruchomości, można zaliczyć do kategorii śródlądowych wód stojących. To właśnie w przypadku tego typu zbiorników zgodnie z art. 217 ust. 13 nowego Prawa wodnego od 1 stycznia 2018 roku Skarbowi Państwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu.
Zbiorniki z wodami śródlądowymi stojącymi
Zgodnie z nowym Prawem wodnym do wód śródlądowych zaliczane są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio i w sposób naturalny z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 20 nowego Prawa wodnego śródlądowe wody stojące stanowią jedną z kategorii śródlądowych wód powierzchniowych. Z zagadnieniem pierwokupu nie będziemy mieli zatem do czynienia w przypadku, gdy na nieruchomości występują jedynie wody podziemne.
Pomocna przy ustaleniu charakteru danej wody jako wody stojącej będzie definicja wody płynącej. Zgodnie z nowym Prawem wodnym za śródlądową wodę płynącą uznać należy wody w:
- ciekach naturalnych oraz źródłach, z których te cieki biorą początek,
- jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,
- sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących, kanałach.
Procedura ustalenia charakteru wód
Ustalenie charakteru wody znajdującej się na nieruchomości wielokrotnie będzie nastręczało problemów. Furtką dla właściciela nieruchomości jest w takim przypadku przewidziana w nowym Prawie wodnym procedura ustalenia charakteru wody. Właściciel gruntu przyległego do wód będzie mógł złożyć w powyższym zakresie stosowny wniosek do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej. Ustalenie charakteru wód będzie zatem odbywać się w odrębnym postępowaniu kończącym się wydaniem decyzji administracyjnej. Od decyzji wydanej przez ministra przysługiwać będą przewidziane prawem środki zaskarżenia (wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, skarga do sądu administracyjnego).
Do wniosku właściciel będzie obowiązany dołączyć dwie części:
- opisową – obejmującą opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego, ciągłość wód, warunki morfologiczne, analizę historyczną przynależności tych wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych,
- graficzną – obejmującą mapy sytuacyjno-wysokościowe obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł oraz inne dostępne dokumenty.
Wymagana współpraca z profesjonalnym podmiotem
Wniosek będzie zatem zazwyczaj wymagał współpracy z profesjonalnym podmiotem, posiadającym kwalifikacje do ustalenia elementów części opisowej i graficznej, w stosunku do których potrzebna jest wiedza specjalna. Decyzja ustalająca charakter wód będzie stanowiła podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków. Procedura powyższa, aczkolwiek może być kosztowna może być niezbędna w przypadkach wątpliwych, w szczególności jeżeli chodzi o większe transakcje.
Pierwokup na rzecz Skarbu Państwa
Prawo pierwokupu starosta będzie wykonywał w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej (aktualnie Ministrem Środowiska). Sprzedaż takich gruntów może nastąpić, jeżeli starosta nie wykona prawa pierwokupu, które dotyczy całej nieruchomości. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, przy czym notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie zobowiązany do zawiadomienia starosty o treści tej umowy. Starosta będzie wykonywał prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, przed którym zawarta została umowa lub w razie potrzeby u innego.
Po złożeniu oświadczenia grunt stanie się własnością Skarbu Państwa
Z chwilą złożenia oświadczenia przez starostę grunt stanie się własnością Skarbu Państwa za cenę ustaloną w umowie sprzedaży. Istotne jest przy tym, że nowe Prawo wodne nie przewiduje procedury badania ceny ustalonej przez strony w umowie sprzedaży gruntu obciążonego pierwokupem, umożliwiającej jej podważenie.
Skutki naruszenia nowej ustawy o prawie wodnym
Obciążenie nieruchomości prawem pierwokupu, o którym mowa powyżej, oznacza, że do jej zbycia niezbędne będzie zawarcie dwóch umów – warunkowej (pod warunkiem, że starosta działający w imieniu Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu) oraz rozporządzającej (przenoszącej własność). Nowe prawo wodne nie określa przy tym skutków sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa. W takim wypadku zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego regulujące pierwokup nieruchomości. Zgodnie z art. 599 § 2 k.c. jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Pominięcie prawa pierwokupu Skarbu Państwa spowoduje, że właściciel nie przeniesie prawa własności na nabywcę.
Zakres stosowania nowego prawa wodnego
Omawiane przepisy dotyczące pierwokupu znajdą zastosowanie do umów zawieranych po dniu wejścia w życie nowego Prawa wodnego. Podobna sytuacja powinna mieć również miejsce w przypadku umów przyrzeczonych (zawieranych w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej), do których nowe przepisy znajdą w pełni zastosowanie. W zakresie umów stanowiących wykonanie wcześniejszego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (w formie aktu notarialnego) sprawa nie jest już tak oczywista, jednak bezpieczniejszym rozwiązaniem byłoby przyjęcie, że przepisy nowego Prawa wodnego również znajdują zastosowanie.
Termin wejścia w życie ustawy
Ustawa z dnia 20 lipca 2017 roku – Prawo wodne (Dz. U. z 2017 r. poz. 1566) zastąpi starą ustawę z 18 lipca 2001 roku. Nowe prawo wodne stanowi implementację tzw. „Ramowa Dyrektywa Wodna” (Dyrektywy 2000/60/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 23 października 2000 roku ustanawiającej ramy wspólnotowego działania w dziedzinie polityki wodnej). Przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2018 roku.