Z dniem 1 maja 2016 roku weszły w życie przepisy ustanawiające nowe zasady nabywania niepaństwowych gruntów leśnych. Ustawa o zmianie ustawy o lasach, wprowadza mechanizmy umożliwiające nabywanie „prywatnych” gruntów leśnych przez Skarb Państwa. Działające w jego imieniu Państwowe Gospodarstwo Leśne „Lasy Państwowe” w myśl nowych przepisów posiada bowiem prawo pierwokupu oraz prawo wykupu takich nieruchomości. Jak wygląda proces pierwokupu lasów przez Skarb Państwa? Czy Skarb Państwa może ingerować w postanowienia umowy sprzedaży? W jakich przypadkach Skarb Państwa jest wyłączony z możliwości pierwokupu?
Analiza
W razie sprzedaży gruntu leśnego przez jego dotychczasowego właściciela Skarb Państwa z mocy ustawy będzie mógł skorzystać z prawa pierwokupu takiego gruntu. Zasady realizacji takiego prawa uregulowane są w kodeksie cywilnym (art. 596-602 k.c.), ustawa doprecyzowuje jedynie ten tryb w niezbędnym zakresie. W praktyce wykonanie tego prawa wygląda następująco. Podmiot zobowiązany (właściciel gruntu leśnego, np. osoba fizyczna) zawiera umowę sprzedaży takiej nieruchomości z osobą trzecią (np. spółką z o.o.). Umowa taka zawarta zostaje pod warunkiem, że podmiot uprawniony (Skarb Państwa), który zostaje zawiadomiony o zawarciu takiej umowy, nie skorzysta z prawa pierwokupu, tj. nie złoży w określonym terminie oświadczenia, że sam nabywa taką nieruchomość. W przypadku niezłożenia oświadczenia przez uprawnionego, umowa zawarta pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią dalej wiąże (w takim wypadku do przejścia własności nieruchomości na osobę trzecią niezbędna jest dodatkowa umowa przenosząca własność). W razie natomiast złożenia oświadczenia przez uprawnionego, to on nabywa własność nieruchomości od zobowiązanego.
Opisany w pewnym uproszczeniu mechanizm realizacji prawa pierwokupu, w przypadku omawianej ustawy o lasach, wykonany ma być według poniższych zasad. Po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży gruntu leśnego pomiędzy jego właścicielem a osobą trzecią (wymagana oczywiście forma aktu notarialnego) notariusz sporządzający umowę zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie nadleśniczego (jako reprezentanta Lasów Państwowych) właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. O ile nadleśniczy dojdzie do przekonania, iż zasadnym jest nabycie takiego gruntu przez Skarb Państwa, kieruje – za pośrednictwem właściwego dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – pisemny wniosek do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych o wyrażenie zgody na nabycie tego gruntu przez Skarb Państwa. Wniosek do Dyrektora Generalnego musi być wysłany nie później niż przed upływem 10 dni od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza. Po otrzymaniu wniosku, Dyrektor Generalny zobowiązany jest w terminie 7 dni wyrazić zgodę na nabycie gruntu albo też odmówić wyrażenia takiej zgody. W przypadku wyrażenia zgody, Lasy Państwowe wykonują prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży. Notariusz zobowiązany jest następnie doręczyć takie oświadczenie sprzedawcy gruntu leśnego. Cała procedura winna zakończyć się w terminie jednego miesiąca od dnia zawiadomienia nadleśniczego przez notariusza o zawarciu umowy sprzedaży z osobą trzecią. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, jak również w przypadku braku zgody Dyrektora Generalnego na nabycie, umowa sprzedaży gruntu leśnego dalej wiąże pierwotne strony (sprzedawcę i osobę trzecią).
Jeżeli chodzi o drugi z instrumentów nabywania gruntów leśnych przez Skarb Państwa, tj. wykup nieruchomości, znajdzie on zastosowanie w przypadku zawarcia pomiędzy właścicielem gruntu leśnego a osobą trzecią umowy przeniesienia własności gruntu, innej niż umowa sprzedaży, przykładowo umowy darowizny lub zamiany. Dodatkowo mechanizm ten (wykup) będzie miał miejsce w przypadku dokonania przez właściciela jednostronnej czynności prawnej jak np. zrzeczenie się udziału we własności gruntu leśnego. W takiej sytuacji, na analogicznych zasadach, przy udziale tych samym podmiotów jak przy prawie pierwokupu, Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa będą mogły złożyć oświadczenie o nabyciu takiego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej.
Celem zapewnienia możliwości złożenia przez Skarb Państwa oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu lub wykupu ustawa przewiduje, że omówione czynności prawne (sprzedaż, darowizna, etc.) dokonane niezgodnie z opisanymi zasadami, a w szczególności bez zawiadomienia nadleśniczego, są bezwzględnie nieważne.
Po zawiadomieniu nadleśniczego przez notariusza o zawarciu umowy sprzedaży gruntu leśnego nadleśniczy, przed wystąpieniem do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych o wyrażenie zgody na nabycie tego gruntu, może zlecić określenie wartości tego gruntu przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie, w przypadku realizacji prawa pierwokupu, jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, w szczególności przekracza wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, może – w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o nabyciu gruntu przez Skarb Państwa, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. W takim wypadku, sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku, gdy do nabycia gruntu leśnego przez Skarb Państwa miałoby dojść w wyniku wykonania prawa wykupu, Skarb Państwa składa oświadczenie o nabyciu gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej. Jednakże, jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej (np. umowy darowizny), nadleśniczy ustala ją w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Z kolei, jeżeli sprzedawca nie zgadza się z ustaloną w ten sposób równowartością pieniężną, sam może, w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa wykupu, wystąpić do sądu o jej ustalenie. W takim wypadu Sąd ustala równowartość pieniężną w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.
Nowe zasady nabywania gruntów leśnych wyłączają możliwość skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu lub wykupu, w przypadku, gdy nabywcą nieruchomości będą osoby bliskie zbywcy, tj. małżonek, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni i powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Dodatkowo, uprawnienie takie nie będzie przysługiwać w sytuacji, gdy nabywcą będzie jednostka samorządu terytorialnego. Nowe zasady nabywania gruntów nie znajdą także zastosowania w przypadku spadkobrania.
Zgodnie z ustawą, informacja o wykonaniu przez Skarb Państwa prawa pierwokupu lub wykupu ogłaszana będzie przez Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych w Biuletynie Informacji Publicznej.
Wnioski
Po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży gruntu leśnego pomiędzy jego właścicielem a osobą trzecią notariusz sporządzający umowę zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie nadleśniczego (jako reprezentanta Lasów Państwowych) właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. Ten kieruje pisemny wniosek do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych o wyrażenie zgody na nabycie tego gruntu przez Skarb Państwa nie później niż przed upływem 10 dni od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza. Dyrektor Generalny zobowiązany jest w terminie 7 dni wyrazić zgodę na nabycie gruntu albo też odmówić wyrażenia takiej zgody. W przypadku wyrażenia zgody, Lasy Państwowe wykonują prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży.
Nadleśniczy, przed wystąpieniem do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych o wyrażenie zgody na nabycie tego gruntu, może zlecić określenie wartości tego gruntu przez rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku realizacji prawa pierwokupu, jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, w szczególności przekracza wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, może – w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o nabyciu gruntu przez Skarb Państwa, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. W takim wypadku, sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.
Jednakże, jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej (np. umowy darowizny), nadleśniczy ustala ją w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.
Wyłączona spod regulacji nowych przepisów jest sytuacja gdy nabywcą nieruchomości będą osoby bliskie zbywcy, tj. małżonek, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni i powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Nowe zasady nie znajdą także zastosowania w przypadku spadkobrania.