Z dniem 11 września 2017 roku weszły w życie zmienione przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzające nowy rodzaj najmu – najem instytucjonalny. Umowa najmu instytucjonalnego jest kolejną, obok najmu okazjonalnego, odrębną umową najmu uregulowaną w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wprowadzone zmiany w prawie będą miały duże znaczenie dla podmiotów profesjonalnie trudniących się najmem lokali mieszkalnych.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny
Zgodnie z nowymi przepisami umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Ustawodawca zawęził zatem krąg podmiotów mogących być stroną umowy najmu instytucjonalnego – wynajmującym może być bowiem wyłącznie podmiot gospodarczy, który zawodowo trudni się wynajmem lokali mieszkalnych. Jednocześnie wprowadzono zmianę, zgodnie z którą przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być jedynie lokal mieszkalny, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem okazjonalny przeznaczony jest zatem obecnie wyłącznie dla osób fizycznych niebędących profesjonalistami, co znacznie ograniczy zastosowanie tego najmu w praktyce.
Umowa nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieoznaczony
Ustawodawca skierował najem instytucjonalny do podmiotów profesjonalnych. Przystosowaniu najmu do potrzeb takich podmiotów i ich klientów (najemców) mają służyć wprowadzone odmienności pomiędzy najmem instytucjonalnym a okazjonalnym. Obie umowy mogą być zawarte jedynie na czas oznaczony, najem instytucjonalny różni się jednak tym od okazjonalnego, że zastosowania nie znajduje w nim przepis z art. 661 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu na zawarty na czas nieoznaczony. Umowy najmu instytucjonalnego będą zatem mogły być zawierane na dłużej niż 10 lat (np. na 20 lat), bez negatywnego dla wynajmującego skutku w postaci przekształcenia się umowy w umowę na czas nieoznaczony.
Zniesienie wymogu wskazania innego lokalu na wypadek egzekucji
Kolejną istotną różnicą, która ma służyć realizacji celów najmu instytucjonalnego jest zniesienie wymogu wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego. W konsekwencji najemca nie musi załączyć do umowy najmu instytucjonalnego oświadczenia właściciela innego lokalu o wyrażeniu jego zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym na oświadczeniu. Przepisy powyższe czynią najem instytucjonalny bardziej elastycznym zarówno dla najemców jak i wynajmujących.
Zmniejszenie maksymalnej wysokości kaucji
Inną różnicą w stosunku do najmu okazjonalnego jest zmniejszenie maksymalnej wysokości kaucji zabezpieczającej należności właściciela, które będą mu przysługiwać w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji. Przy umowie najmu instytucjonalnego kaucja może wynosić maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (w najmie okazjonalnym – sześciokrotność).
Żądanie opróżnienia lokalu po nowemu
W przypadku, gdyby po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel powinien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem (czyli podobnie jak dotychczas przy najmie okazjonalnym). Nowością w stosunku do najmu okazjonalnego jest natomiast przepis, zgodnie z którym wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w takim piśmie. Przepis ten wydaje się nie do końca jasny, ponieważ nie wiadomo wobec kogo właściciel może się powoływać na te przyczyny i jaki jest skutek ich niewskazania w żądaniu. Powstaje również pytanie, czy w razie niewskazania przyczyn lub ich nieprawidłowego wskazania błąd ten może zostać następnie naprawiony poprzez wystosowanie nowego żądania.
Opłaty i podwyższenie czynszu
W najmie instytucjonalnym, z tytułu najmu lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela (np. za energię elektryczną, wodę), chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Podobnie jak w najmie okazjonalnym nie stosuje się również przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących podwyższenia czynszu (maksymalnej wysokości podwyższenia).
Egzekucja w zakresie opróżnienia lokalu
Podobnie jest ze składanym przez najemcę oświadczeniem w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (w zakresie opróżnienia lokalu), przy czym w najmie instytucjonalnym, w akcie takim powinno się dodatkowo znaleźć oświadczenie najemcy, iż przyjął on do wiadomości, że w razie konieczności wykonania przymusowego opróżnienia lokalu, nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Ograniczony zakres stosowania przepisów ustawy
Do najmu instytucjonalnego, podobnie jak do najmu okazjonalnego co do zasady nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa przewiduje zamknięty katalog jej przepisów znajdujących zastosowanie do umowy najmu instytucjonalnego, np. w zakresie wypowiedzenia umowy czy też odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.
Podsumowanie
Najem instytucjonalny stanowi niewątpliwie pewne ułatwienie dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność za zakresu najmu lokali mieszkalnych. Regulacja ta, na tle dotychczasowych przepisów o najmie okazjonalnym, nie jest jednak rewolucyjna. Najważniejsze zmiany dotyczą wyłączenia stosowania przepisów kodeksu cywilnego limitujących maksymalny termin umów najmu na czas oznaczony (10 lat) oraz brak konieczności zapewniania przez najemcę alternatywnego lokalu, do którego miałaby nastąpić eksmisja. W pozostałym zakresie najem instytucjonalny oparty jest na przepisach o analogicznym brzmieniu do tych o najmie okazjonalnym. Pozwoli to niewątpliwie na wykorzystanie w stosowaniu tej umowy najmu, praktyki wynikającej z najmu okazjonalnego.