Umowa przedwstępna przypadku sprzedaży domu lub mieszkania jest dokumentem zabezpieczającym interesy stron do czasu podpisania ostatecznej umowy. Praktyka obrotu gospodarczego pokazuje, że instytucja tzw. umowy przedwstępnej jest dość często stosowana, w szczególności w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Warto więc znać odpowiedź na kilka kluczowych pytań. Czym jest umowa przedwstępna i do czego zobowiązuje strony? Czy w umowie przedwstępnej musi być wpisana cena i termin zawarcia umowy przyrzeczonej? Kto i kiedy może wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej? Na jakich zasad przysługuje odszkodowanie za uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej? Kiedy przedawnia się roszczenie o zwrot zaliczki wpłaconej na poczet ceny?
Analiza
Umowa przedwstępna to zobowiązanie, zgodnie z którym strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy w przyszłości (tzw. umowy przyrzeczonej), przy czym możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może być przewidziana dla obu stron, bądź tylko jednej z nich.
Podobnie jak w przypadku negocjowania i zawierania każdej innej umowy, strony umowy przedwstępnej powinny dopilnować, żeby była ona ważna i wiążąca. Brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej skutkować będzie bowiem nieważnością umowy przedwstępnej. W konsekwencji nie będzie ona mogła stanowić podstawy domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Klasyczny przykład takiej sytuacji to niewskazanie w umowie przedwstępnej sprzedaży ceny, za którą ma dojść do nabycia określonego przedmiotu (ewentualnie sposobu jej ustalenia).
Co istotne, niewskazanie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie skutkuje nieważnością tej pierwszej umowy. W takiej sytuacji strona, której przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć ten termin w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej. Po bezskutecznym upływie tego terminu brak jest możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Problemy praktyczne mogą pojawić się wówczas, gdy umowa nie przewiduje terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a jednocześnie zawiera warunek zawieszający, którego ziszczenie się jest konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kwestią sporną jest, od kiedy w takim przypadku należy liczyć roczny termin do wyznaczenia daty zawarcia umowy przyrzeczonej. Względy praktyczne nakazywałyby – wbrew dosłownemu brzmieniu przepisu art. 389 § 2 kodeksu cywilnego – przyjąć, że termin ten zaczyna biec dopiero po spełnieniu się warunku, w przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, w której termin roczny upłynąłby jeszcze przed ziszczeniem się warunku. Kwestia ta jest jednak problematyczna, zatem lepiej od razu uregulować ją w umowie przedwstępnej.
Jeśli uprawnienie do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej zostało przewidziane dla obu stron, każda z nich może z niego skorzystać. Wiążący będzie jednak termin wyznaczony przez tą ze stron, która wcześniej skutecznie złożyła stosowne oświadczenie. W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z kodeksem cywilnym oświadczenie woli zostaje złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, iż mógł on się zapoznać z jego treścią. Dla uniknięcia ewentualnych sporów na tym tle doradzamy, aby w umowie przedwstępnej określić, w jakiej formie oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone drugiej stronie. Dodać należy, że wyznaczony termin ma być „odpowiedni”. Musi on zatem uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej (np. wymóg uzyskania zezwoleń, kredytu bankowego oraz ustalenie terminu aktu notarialnego o notariusza). Nie ma przeszkód by w umowie przedwstępnej zdefiniować pojęcie „odpowiedniego” terminu. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od tego, czy wynika z umowy przedwstępnej, czy też został wyznaczony przez jedną ze stron, nie musi być określony konkretną datą. Może on również przybrać postać ogólnego sformułowania, np. „po żniwach” lub „przed Bożym Narodzeniem”. Oczywiście zastosowanie tego typu zapisów w umowach przedwstępnych może rodzić spory interpretacyjne pomiędzy stronami, wobec czego nie jest wskazane ich używanie.
Kwestią wymagającą uwagi jest zakres odszkodowania, które będzie przysługiwać stronie w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta. Co do zasady odszkodowanie ograniczone jest wyłącznie do tzw. ujemnego interesu umownego i obejmuje koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej (np. wynagrodzenie prawnika, koszty uzyskania dokumentów, koszty aktu notarialnego). Nie można zatem żądać wyrównania szkody, którą strona poniosła w związku z tym, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. utracone korzyści). Ustawodawca zapewnił jednak stronom możliwość wprowadzenia odstępstwa od tej reguły poprzez ustalenie większego lub mniejszego zakresu obowiązku odszkodowawczego w takiej sytuacji.
Odszkodowanie to nie jedyne roszczenie przysługujące stronie w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jej kontrahenta, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy. W takiej sytuacji strona może żądać albo odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej (kumulacja tych roszczeń nie jest dopuszczalna). Dla zobrazowania, jak ważna może być forma zawarcia umowy przedwstępnej można przywołać przykład, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji, z uwagi na zachowanie formy niezbędnej do przeniesienia własności nieruchomości strona będzie mogła skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaż nieruchomości) nawet, jeśli kontrahent uchyla się od tego zobowiązania. W tym celu konieczne będzie wytoczenie powództwa sądowego. Gdyby omawiana umowa została sporządzona wyłącznie w zwykłej formie pisemnej, w grę wchodziłoby wyłącznie roszczenie odszkodowawcze.
Jak pokazuje praktyka obrotu gospodarczego, zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży często towarzyszy zapłata zaliczki lub wręczenie zadatku na rzecz strony zobowiązanej do sprzedaży. Przyjmuje się, że zaliczka na poczet ceny, jako część świadczenia z tytułu umowy definitywnej (przyrzeczonej), która ostatecznie nie została zawarta, podlega innej regulacji prawnej niż zadatek (roszczenie o jego zwrot – podobnie jak inne roszczenia z umowy przedwstępnej – przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa przedwstępna miała być zawarta). Roszczenie o jej zwrot nie jest bowiem roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej, zaliczka ma bowiem w takim przypadku charakter świadczenia nienależnego. W konsekwencji roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. w okresie lat 10 lub lat 3, jeśli roszczenie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Umowa przedwstępna stanowi praktyczne narzędzie, które może być szeroko stosowane w obrocie gospodarczym. Jednak jak obrazuje powyższa analiza, wiele aspektów umowy przedwstępnej wymaga szczególnej uwagi i doprecyzowania, tak by interesy strony umowy przedwstępnej były chronione w możliwie jak największym stopniu.
Wnioski
Umowa przedwstępna to zobowiązanie, zgodnie z którym strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy w przyszłości.
Niewskazanie ceny sprzedaży (ewentualnie sposobu jej ustalenia) w umowie przedwstępnej skutkować będzie jej nieważnością.
Umowa przedwstępna nie musi zawierać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, której przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć ten termin w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej.
Jeśli uprawnienie do wyznaczenia terminu zostało przewidziane w umowie przedwstępnej dla obu stron, każda z nich może z niego skorzystać. Wiążący będzie jednak termin wyznaczony przez tą ze stron, która wcześniej skutecznie złożyła stosowne oświadczenie. Wyznaczony termin musi być „odpowiedni”, czyli uwzględniać czas niezbędny do dokonania czynności, które w danym przypadku powinny poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej.
Odszkodowanie za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej ograniczone jest wyłącznie do tzw. ujemnego interesu umownego i obejmuje koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, to w takiej sytuacji strona może żądać albo odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej.
Roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. w okresie lat 10 lub lat 3 – jeśli roszczenie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Autor:
Agata Pawlak-Jaszczak
radca prawny