W dniu 3 marca 2020 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Założeniem ustawodawcy było usprawnienie procesu inwestycyjnego. Jedną ze zmian jaką przewiduje nowelizacja jest modyfikacja przepisów w zakresie legalizacji samowoli budowlanej. Analiza nowych przepisów pozwala jednak stwierdzić, iż rewolucji w legalizacji samowoli budowlanych nie będzie. Głównym założeniem nowelizacji jest przerzucenie na inwestora decyzji co do tego, czy chce przeprowadzić postępowanie legalizacyjne. Jedyną zmianą jaka budzi emocje jest możliwość zalegalizowania starych samowoli budowlanych bez konieczności uiszczenia wysokiej opłaty legalizacyjnej.
Stan dotychczasowy
W aktualnym stanie prawnym, organ nadzoru budowlanego po wszczęciu postępowania legalizacyjnego wstrzymywał roboty budowlane i ustalał w pierwszej kolejności, czy inwestycja pozostaje zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunkami technicznymi. W przypadku ustalenia takiej niezgodności organ nakazywał rozbiórkę. Jeśli natomiast z ustaleń organu nadzoru budowlanego nie wynikało jednoznacznie, iż obiekt budowlany podlega rozbiórce wówczas nakładał na inwestor obowiązek przedłożenia określonych ustawą dokumentów w tym m.in. zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzję o warunkach zabudowy, projekt budowlany czy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie przedłożenie przez inwestora wymaganych dokumentów równoznaczne było z wydaniem przez organ decyzji o rozbiórce. W przypadku, gdy inwestor wszystkie dokumenty przedłożył, organ nakładał na niego w drodze postanowienia obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Jej nieuiszczenie skutkowało rozbiórką, a zapłata oznaczała wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, a gdy te były już zakończone, wyłącznie pozwolenia na wznowienie.
Legalizacja po nowemu
Analiza nowelizacji pozwala stwierdzić, iż najważniejszą zmianą w postępowaniu legalizacyjnym jest przerzucenie na inwestora decyzji co do tego, czy postępowanie po jego wszczęciu kontynuować. W aktualnym stanie prawnym, organ nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenie, iż inwestycja nie narusza ustaleń planu miejscowego i warunków technicznych był zobligowany nałożyć na inwestora obowiązek przedłożenia określonych dokumentów. Obowiązek taki spoczywał również w sytuacji, gdy inwestor od samego początku legalizacją nie był zainteresowany. Ponadto, zdarzało się, iż pomimo, że inwestor zdobył i przedstawił wymagane dokumenty i tym samym naraził się na koszty, po powzięciu informacji o wysokości opłaty z dalszej legalizacji rezygnował. Taka procedura angażowała zarówno organy nadzoru budowlanego jak i inwestorów i niepotrzebnie przedłużała okres do dnia wydania decyzji rozbiórkowej. W związku z tym, postanowiono, iż decyzję co do dalszego prowadzenia postępowania legalizacyjnego podejmie sam inwestor.
Przebieg procedury
W dalszym ciągu organ nadzoru budowlanego będzie miał obowiązek wstrzymać roboty budowlane, a jeżeli stwierdzi stan zagrożenia dla życia lub zdrowia, może nakazać zabezpieczyć obiekt budowlany lub usunąć stan zagrożenia. W postanowieniu tym, inwestor zostanie poinformowany o możliwości złożenia wniosku o legalizację jak również o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz o zasadach jej obliczania. Tym samym, decyzja co do tego, czy przeprowadzać legalizację będzie należała wyłącznie do inwestora. Podjęcie tej decyzji będzie znacznie łatwiejsze, albowiem już na tym etapie postępowania inwestor będzie miał wiedzę, co do tego, z jakimi kosztami będzie się wiązać legalizacja. Na postanowienie to będzie przysługiwać zażalenie. O ile inwestor nie zażali się od postanowienia, będzie on miał 30 dni od daty jego doręczenia na złożenie wniosku o legalizację. Wniosek taki może zostać wycofany przez inwestora do dnia wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o legalizacji. Po złożeniu wniosku, organ nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w zakreślonym terminie. Nie może on być jednakże krótszy niż 60 dni. Do dokumentów legalizacyjnych zalicza się m.in. zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku ich przedłożenia, organ sprawdza ich kompletność i poprawność. Organ sprawdza również zgodność inwestycji z przepisami techniczno – budowlanymi, przy czym bierze się pod uwagę te przepisy, które obowiązywały w dacie zakończenia budowy. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości. Jeżeli organ nie ma zastrzeżeń do przedłożonych dokumentów, wydaje wówczas postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną. Podobnie jak dotychczas, nieuiszczenie opłaty skutkuje nakazem rozbiórki, a jej zapłata w terminie oznacza zatwierdzenie projektu budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki oraz zezwolenie na wznowienie budowy, jeżeli nie została ona zakończona. Osobną przesłanką do nakazania rozbiórki jest kontynuowanie przez inwestora robót budowlanych pomimo ich wstrzymania przez organ nadzoru budowlanego. Na wszystkie wydane w toku tego postępowania postanowienia i decyzje przysługują środki zaskarżenia.
Analiza powyższej procedury pozwala stwierdzić, iż ustawodawca nie wprowadził żadnych rewolucyjnych rozwiązań. Pewnym novum jest uzależnienie prowadzenia postępowania legalizacyjnego od wniosku inwestora. Tym samym, jeśli inwestor w terminie 30 dni takiego nie złoży, organ będzie zobligowany do wydanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego.
Analiza ustawy nowelizacyjnej pozwala stwierdzić, iż nie ulegały zmianie wysokości opłaty legalizacyjnej, na co część inwestorów realizujących inwestycje w ramach samowoli bardzo liczyła.
Nie dotyczy to sytuacji tzw. uproszczonej legalizacji, która odbywa się bezkosztowo.
Uproszczona legalizacja
Ustawodawca wyszedł naprzeciw tym inwestorom, którzy zrealizowali samowole budowlane i co do których do dnia wejścia w życie nowelizacji nie została wszczęta procedura legalizacyjna. Chodzi przy tym wyłącznie o obiekty budowlane, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat przed wejściem w życie ustawy zmieniającej, zrealizowanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu. W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia następujących dokumentów: oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego: nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Dokumenty te należy przedłożyć w terminie zakreślonym przez organ, jednak nie krótszym niż 60 dni. Przedłożenie przez inwestora kompletnych dokumentów legalizacyjnych jak również ustalenie przez organ, iż treść ekspertyzy potwierdza że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego skutkuje wydaniem decyzji o legalizacji. Organ wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej w przypadku, gdy dokumenty legalizacyjne nie zostaną przedłożone lub nie zostaną uzupełnione jak również w sytuacji, gdy z ekspertyzy wynika, iż stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Po wydaniu decyzji o legalizacji uproszczonej inwestor nie musi już ubiegać się o decyzję o pozwolenie na użytkowanie. Może on użytkować zalegalizowany obiekt budowlany w oparciu o decyzję legalizacyjną.
Przepisy przejściowe
Nowelizacja wejdzie w życie z dniem 19 września 2020 r. Jednakże, jak wynika z przepisów przejściowych, do spraw, które zostały wszczęte i niezakończone do tego dnia stosuje się przepisy dotychczasowe czyli ustawy Prawo budowlane w dotychczasowym brzmieniu. Powyższe może mieć znaczenie zwłaszcza dla inwestorów „starych” samowoli budowlanych. Jeżeli bowiem przed dniem wejścia w życie nowelizacji zostanie w stosunku do takich obiektów budowlanych postępowanie legalizacyjne, nie będzie możliwa uproszczona legalizacja.