W aktualnym stanie prawnym zrealizowanie inwestycji budowlanej wiąże się z koniecznością przejścia skomplikowanej i długotrwałej procedury. Dążąc do jej uproszczenia, Rząd planuje uchwalenie tzw. kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który będzie kompleksowo regulował kwestie aktualnie rozproszone w kilku, czy nawet kilkunastu aktach prawnych.
Jak jest obecnie
Podaje się, że aktualnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają około 1/3 powierzchni naszego kraju. Jeśli zatem dla terenu planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jej zrealizowanie wymaga uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, a następnie na jej podstawie – decyzji o pozwoleniu na budowę. Fakt, że są to dwa odrębne postępowania administracyjne nie wpływa korzystnie na szybkość procesu inwestycyjnego, albowiem w toku każdego z nich organ zobowiązany jest m.in. ustalić krąg stron postępowania, czy też umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Znaczny upływ czasu od złożenia wniosku do momentu uzyskania ostatecznej decyzji administracyjnej może również wynikać z tego, że nierzadko zdarza się, iż inwestor napotyka problemy w postaci nieprzychylnych sąsiadów, którzy próbują utrudnić uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych.
Aby usprawnić prowadzenie procesów inwestycyjno-budowlanych, a jednocześnie zebrać w jednym akcie prawnym wszystkie regulacje mogące potencjalnie zainteresować każdego inwestora, z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa przygotowywany jest kodeks urbanistyczno-budowlany zakładający istotne zmiany w porównaniu z aktualnym stanem prawnym.
Kodeks urbanistyczno-budowlany
Kodeks urbanistyczno-budowlany ma regulować zagadnienia obecnie ujęte m.in. w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawie budowlanym, tzw. specustawach oraz częściowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także prawie geodezyjnym i kartograficznym. Centralnym pojęciem omawianego aktu administracyjnego jest tzw. zgoda inwestycyjna, która ma zastąpić wiele aktualnie występujących decyzji administracyjnych, takich jak: decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o podziale nieruchomości, decyzję o pozwoleniu na budowę, czy też dokonywane przez inwestora w odniesieniu do niektórych inwestycji zgłoszenie budowy. Zgoda inwestycyjna ma być wydawana przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu), a w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji przez właściwego wojewodę. Zgoda inwestycyjna będzie mogła przybrać formę decyzji administracyjnej, albo – w przypadkach wskazanych w kodeksie – milczącej zgody organu. Co istotne, kodeks urbanistyczno-budowlany przewiduje, że w zależności od rodzaju inwestycji obowiązywać będzie 6 różnych procedur udzielenia zgody inwestycyjnej. Pierwsza kategoria inwestycji ma obejmować najprostsze konstrukcje, druga kategoria mniej skomplikowane inwestycje, zaś kategorie 3-6 bardziej skomplikowane inwestycje, takie jak domki jednorodzinne, stadiony, elektrownie i kopalnie. Zgodnie z założeniami projektu, kodeks urbanistyczno-budowlany ma również określać rodzaje inwestycji, które będą mogły być realizowane wyłącznie na terenach, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Uproszczony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Kodeks urbanistyczno-budowlany przewiduje możliwość uchwalania uproszczonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenów zurbanizowanych, posiadających wykształconą strukturę funkcjonalno-przestrzenną, niewymagających inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej. Nie sporządza się ich jednak m.in. wówczas, gdy na danym obszarze występują formy ochrony przyrody lub zabytków, uchwalenie i realizacja uproszczonego planu miejscowego zagrażałaby osiągnięciu lub utrzymaniu ładu przestrzennego, a także gdy dla danej inwestycji konieczne jest uchwalenie standardowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. obszary przestrzeni publicznych, nowej urbanizacji, wymagające dostosowania struktury gruntowej). Odmiennie niż w przypadku tradycyjnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uproszczony plan miejscowy nie musi m. in. zawierać ustaleń w zakresie dopuszczalności i warunków podziału nieruchomości, obsługi komunikacyjnej terenów inwestycji, ochrony środowiska, przyrody i kształtowania krajobrazu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – mobilizacja dla gmin
Wskazuje się, że ze względu na to, iż nieznaczna część obszaru naszego kraju pokryta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ilość wydawanych decyzji o warunkach zabudowy wpływa na brak skoordynowanych działań gmin w zakresie planowania przestrzennego oraz pominięcie konsultacji społecznych przy kształtowaniu ładu przestrzennego. Pomysłodawcy zakładają zatem, że nowe uregulowania prawne zmobilizują gminy do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, albowiem w przeciwnym razie – w związku z rezygnacją z instytucji decyzji o warunkach zabudowy – gminy byłyby pozbawione kontroli nad przedsięwzięciami inwestycyjnymi.
Projekt zakłada, że jeśli dla obszaru inwestycji obowiązywać będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo inwestycja będzie należeć do kategorii 2 (o niewielkim stopniu skomplikowania), bez względu na to, czy uchwalono dla tego obszaru plan miejscowy, jedyną stroną postępowania w sprawie wydania zgody inwestycyjnej będzie inwestor. W przypadku, gdy brak jest planu miejscowego dla obszaru, na którym planowana jest inwestycja należąca do kategorii 3 – 6, oprócz inwestora stronami tego postępowania będą również gmina oraz właściciele i zarządcy nieruchomości położonych w obszarze analizowanym, a także organizacje społeczne, o ile jest to uzasadnione ich celami statutowymi.
Zgodnie z założeniami projektu, kodeks urbanistyczno-budowlany ma również kompleksowo regulować kwestię lokalizowania inwestycji celu publicznego oraz zasad nabywania nieruchomości pod tego typu inwestycje. Przewiduje się 3 klasy inwestycji celu publicznego, z których pierwsza ma obejmować inwestycje strategiczne, głównie liniowe, druga pozostałe inwestycje liniowe, w których postępowania mają charakter masowy z uwagi na wielość stron, zaś trzecia klasa to pozostałe inwestycje, głównie kubaturowe.
Mediacja planistyczna
Novum stanowi wprowadzenie tzw. mediacji planistycznej, która stanowi pozasądową metodę rozstrzygania sporów dotyczących treści aktów planistycznych (np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plan rozwoju przestrzennego województwa), pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego, organami administracji rządowej i inwestorami inwestycji celu publicznego. Mediacja wszczynana jest na wniosek jednego z tych podmiotów, który poza opisem istoty sporu przedstawia swoje stanowisko z propozycjami jego rozwiązania. Mediacja trwa 6 miesięcy, przy czym dopuszcza się możliwość jej przerwania lub przedłużenia na zgodny wniosek stron. Jeśli wniosek o mediację dotyczy projektu aktu planowania przestrzennego, procedura jego sporządzenia ulega zawieszeniu. Istotnym jest, że mediacja kończy się niewiążącym i nie podlegającym zaskarżeniu orzeczeniem, co nasuwa wątpliwości co do sensu jej prowadzenia.
Zmiany w zakresie samowoli budowlanej
Planuje się istotne zmiany w razie popełnienia przez inwestora tzw. samowoli budowlanej. Przewidują one rozkładanie opłat legalizacyjnych na raty oraz dostosowywanie ich do wielkości obiektu wybudowanego w warunkach samowoli budowlanej. Docelowo zmiany mają prowadzić do skrócenia postępowań legalizacyjnych. Po stwierdzeniu przez organ wystąpienia samowoli budowlanej inwestor będzie zobowiązany do dokonania inwentaryzacji geodezyjnej obiektu, której wyniki będą przenoszone do ewidencji gruntów i budynków, a następnie do ewidencji podatkowej. W konsekwencji organ podatkowy naliczać będzie inwestorowi podwyższony (wielokrotność stawki podstawowej) podatek od nieruchomości, który po zakończeniu procedury legalizacyjnej będzie ulegał obniżeniu, w dalszym ciągu pozostając jednak przez określony okres czasu na poziomie wyższym niż stawka podstawowa.
Pod koniec września projekt trafił do konsultacji publicznych, zaś jego autorzy zakładają, że na początku 2017 r. wpłynie on do Sejmu.