W jakich sytuacjach korzystna jest rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości? Jak zrezygnować ze zwolnienia z VAT? Kiedy nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia?
Analiza
W praktyce obrotu zabudowanymi nieruchomościami panuje przekonanie, że najkorzystniejsza jest sytuacja, gdy sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, bowiem nabycie będzie w takim wypadku tańsze dla kupującego, który zamiast 8% lub 23% podatku VAT zapłaci 2% podatek od czynności cywilnoprawnych.
Powyższe przekonanie traci na aktualności, jeżeli nabywca nieruchomości będzie ją wykorzystywał przy wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W takim bowiem wypadku ewentualny podatek VAT z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej nie będzie dla nabywcy kosztem ale będzie podlegał odliczeniu (będzie neutralny), nawet z możliwością zwrotu bezpośredniego na rachunek bankowy nabywcy.
Nieruchomość zabudowana sprzedana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia jest zwolniona z podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Przez pierwsze zasiedlenie rozumiemy oddanie zabudowanej nieruchomości do użytkowania, w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (np. w drodze sprzedaży lub wynajęcia tej nieruchomości), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi zabudowanej nieruchomości lub jej części, po jej wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zidentyfikowanie, że sprzedaż danej zabudowanej nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług powoduje, że transakcja taka jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych pobieranym przez notariusza według stawki 2% ceny sprzedaży a stroną zobowiązaną do zapłaty tego podatku jest nabywca. Taki zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych jest kosztem nabywcy a strony transakcji winny rozważyć rezygnację ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wybór opodatkowania transakcji tym podatkiem.
Korzystny charakter rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług zaistnieje, jeżeli spełniony zostanie podstawowy warunek: nabywca będzie wykorzystywał zakupioną nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W takim wypadku ewentualny podatek należny VAT wynikający z faktury wystawionej przez sprzedawcę będzie dla nabywcy neutralny, będzie podlegał odliczeniu od podatku VAT należnego z tytułu wykonywanych przez nabywcę czynności, możliwe będzie nawet uzyskanie przez nabywcę zwrotu bezpośredniego nadwyżki podatku naliczonego (stanowiącego różnicę między podatkiem z faktury wystawionej przez sprzedawcę a podatkiem należnym w danym okresie rozliczeniowym).
Warunkiem skutecznego zrezygnowania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług jest złożenie wspólnego oświadczenia sprzedawcy i nabywcy o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Jeżeli nabywca zabudowanej nieruchomości nie jest jeszcze zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, to winien się zarejestrować jako podatnik VAT. Podobnie zbywca, o ile nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem tego podatku winien się zarejestrować jako podatnik VAT. Status czynnych podatników VAT na dzień składania oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia jest warunkiem koniecznym. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia składa się najpóźniej dzień przed dniem sprzedaży zabudowanej nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy w zakresie podatku od towarów i usług. W treści oświadczenia należy zawrzeć stwierdzenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podać imiona i nazwiska, względnie nazwy sprzedawcy i nabywcy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości lub jej części oraz adres zabudowanej nieruchomości.
Dopełnienie powyższych wymogów spowoduje, że nie będzie konieczności opodatkowania sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedawca wystawi fakturę VAT a nabywca odliczy podatek naliczony wynikający z tej faktury.
Istotne jest, że z opisanego mechanizmu rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług nie można korzystać przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi. Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sprzedaż terenów budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
Jakkolwiek więc możliwa jest sytuacja, gdy dana niezabudowana nieruchomość nie będzie terenem budowlanym i tym samym przy sprzedaży będzie zwolniona przedmiotowo z podatku od towarów i usług, to ze zwolnienia takiego nie można zrezygnować. Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nie będącej terenem budowlanym co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Wyłączenia lub zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych dotyczą przykładowo: umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska czy też sprzedaż nieruchomości dokonanej w ramach realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Polski.
Wnioski
Nie zawsze warto korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości.
Jeżeli nabywana nieruchomość będzie wykorzystywana do świadczenia czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, to korzystne jest zrezygnowanie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Rezygnacja ze zwolnienia wymaga złożenia przez sprzedawcę i nabywcę wspólnego oświadczenia.
Skuteczne zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie sprzedaży podatkiem od towarów i usług wyłączy konieczność opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.