W dniu 1 kwietnia 2020 roku w życie weszła ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw[1] (dalej :„tarcza antykryzysowa” lub „Ustawa”).

Pomimo tego, że wśród społeczeństwa panuje coraz większa świadomość, że w transakcjach dotyczących nieruchomości warto skorzystać z pomocy specjalisty to jednak wielu nabywców oraz deweloperów często nie ma świadomości na jakie problemy mogą natrafić podczas zawierania transakcji sprzedaży nieruchomości. Z pozoru proste transakcje sprzedaży lokalu mogą się bardzo skomplikować, szczególnie w sytuacji kiedy nieruchomość została wybudowana na kilku działkach.

Od dłuższego czasu trwały prace nad projektem ustawy, dzięki której nastąpi automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. 10 sierpnia 2018 roku Prezydent podpisał ustawę, zgodnie z którą przekształcenie ma nastąpić z dniem 1 stycznia 2019.

Jak pokazuje praktyka, zaktualizowane opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przewyższają wysokość dotychczasowych opłat kilka lub kilkanaście (a czasem nawet kilkaset) razy. Ustawodawca, chcąc zminimalizować ujemne konsekwencje dla użytkowników z tytułu tak dużego wzrostu opłat rocznych, przewidział ich stopniowe podwyższanie. Jakie są zatem zasady wnoszenia zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego?

Czy użytkownik wieczysty może w dowolny sposób korzystać z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste? Gdzie powinno się znajdować określenie sposobu korzystania z nieruchomości? Czy określenie sposobu korzystania z nieruchomości musi być ujawnione w księdze wieczystej? Jak można oznaczyć sposób wykorzystania nieruchomości? Jakie grożą sankcje za naruszenie obowiązków w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości?

Jakie wyróżniamy rodzaje opłat z tytułu użytkowania wieczystego? W jakich terminach należy je uiszczać oraz w jakiej wysokości? W jakich sytuacjach użytkownik może zostać wezwany do uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej?

Czy złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji niezgodnej z celem użytkowania wieczystego grozi możliwością rozwiązania umowy ustanawiającej to prawo?

W jaki sposób może powstać prawo użytkowania wieczystego? Jak dochodzi do umownego ustanowienia użytkowania wieczystego? Czym charakteryzuje się powstanie użytkowania wieczystego w drodze decyzji administracyjnej oraz z mocy prawa? Jaki charakter ma wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej w każdym z tych przypadków?

W jakich sytuacjach użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) o obniżenie opłaty za użytkowanie wieczyste? Kto jest stroną postępowania aktualizacyjnego? Jakie są konsekwencje nieprawidłowego wskazania strony postępowania? Czy wniosek o odwołanie do SKO podlega opłacie skarbowej? Jaką opłatę roczną należy ponieść w przypadku złożenia wniosku do SKO? Od kiedy zaczyna obowiązywać nowa wysokość opłaty?

W jaki sposób odbywa się aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego? Jakie są przesłanki aktualizacji opłaty? Z czyjej inicjatywy następuje wszczęcie postępowania aktualizacyjnego? Na kim spoczywa ciężar udowodnienia przesłanek uzasadniających aktualizację opłaty? Od jakiego momentu użytkownik wieczysty jest obowiązany uiszczać zaktualizowaną opłatę?