Z uwagi na specyfikę przedsięwzięcia budowlanego, na które często składają się prace z zakresu kilku dziedzin, niejednokrotnie w jego realizację zaangażowany jest nie tylko sam wykonawca, ale i podwykonawca. Tak jak w innych branżach, rozwój technologii wymógł specjalizację przedsiębiorców uczestniczących w procesach budowlanych. Przy większej inwestycji nie jest niczym szczególnym powierzanie realizacji jej części podwykonawcy, czy też nawet kilku podwykonawcom. Możliwość taką przewidział sam kodeks cywilny, który w art. 6471 wprowadził mechanizm ochronny podwykonawcy, w postaci solidarnej odpowiedzialności inwestora, w razie gdyby wykonawca nie zapłacił należnego podwykonawcy wynagrodzenia.

Tematyka odbioru robót budowlanych, częściowego czy też końcowego, a także skutków dla rozliczenia kontraktu oraz możliwości skorzystania z rękojmi była już wielokrotnie podejmowana w orzecznictwie sądowym. W ramach przypomnienia, obecnie dominuje pogląd, zgodnie z którym, w sytuacji gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych i brak jest istotnych wad inwestycji, inwestor jest zobowiązany do ich odbioru. Odmowa odbioru robót jest uzasadniona jedynie w przypadku, gdy stwierdzone wady będą na tyle istotne, że przedmiot inwestycji nie będzie nadawał się do użytkowania.

Ustawa o termomodernizacji z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów (t.j. Dz.U. z 2018 poz. 966; dalej jako „ustawa o termomodernizacji”) jest urzeczywistnieniem rządowego programu wsparcia termomodernizacji i remontów, którego celem jest poprawa stanu technicznego istniejących zasobów mieszkaniowych, ze szczególnym uwzględnieniem ich termomodernizacji. Ustawa ta określa zasady dofinansowania przedsięwzięć termomodernizacyjnych i remontowych ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów, utworzonego przy Banku Gospodarstwa Krajowego.

Obowiązująca już od niemal 7 lat Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (dalej: „Ustawa Deweloperska”) uporządkowała w 2012 r. bardzo istotną gałąź gospodarki – budownictwo mieszkaniowe.

W umowie o roboty budowlane strony uzgadniają pomiędzy sobą między innymi warunki wynagrodzenia za wykonane prace. Forma płatności za roboty budowlane może przybrać postać kosztorysową lub ryczałtową. Z reguły strony uzgadniają, że wynagrodzenie wykonawcy zostanie wypłacone w oparciu o ryczałt. Co oznacza taka forma?

W obliczu narastającego problemu niewypłacania wynagrodzenia podwykonawcom, mimo terminowej realizacji wskazanych inwestycji drogowych, pojawia się konieczność wprowadzenia prawnych instrumentów ochrony podwykonawców, którzy narażeni są na zbyt duże ryzyko. Podwykonawcy, wykonujący pracę na zlecenie głównego wykonawcy często posiadają status małego lub średniego przedsiębiorcy, chociażby z tego powodu ich budżet finansowy w przeciwieństwie do dużych korporacji budowlanych jest znacznie ograniczony.

Dnia 26 czerwca 2018 roku do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, zwanej „specustawą mieszkaniową”. Słowo specustawa nie jest użyte w tym wypadku na wyrost. W przypadku wejścia w życie w obecnym kształcie ustawa ta da szerokie możliwości deweloperom w zakresie rozwijania budownictwa mieszkaniowego i to nawet wbrew treści obowiązujących planów miejscowych, a także z zastosowaniem częściowego wywłaszczenia właścicieli nieruchomości sąsiednich. Projekt specustawy mieszkaniowej w toku prac rządowych uległ znacznym zmianom, jednakże jego zapisy nadal mogą budzić kontrowersje. Projekt ustawy został już uchwalony przez Sejm i przekazany do prac w Senacie.

Kodeks cywilny nakłada na inwestora solidarną odpowiedzialność wraz z wykonawcą za zapłatę podwykonawcy należnego mu wynagrodzenia. Odpowiedzialność ta jest uzależniona od uprzedniego wyrażenia przez inwestora zgody na wykonywanie takich robót w określonym przez wykonawcę zakresie. Często jednak powstaje pytanie, czy inwestor odpowiada również za wypłatę kar umownych oraz odsetek za opóźnioną wypłatę przez wykonawcę wynagrodzenia, a także czy dotyczy go termin zapłaty wynagrodzenia ustalony w umowie pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą.

Umowa o roboty budowlane zawierana jest pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą). Uczestnikami procesu inwestycyjnego są jednak bardzo często podwykonawcy, z którymi inwestora nie łączy bezpośredni stosunek umowny. To generalny wykonawca podpisuje umowy podwykonawcze i on w pierwszej kolejności odpowiedzialny jest za rozliczenie się z podwykonawcami. Nierozliczenie się przez generalnego wykonawcę z podwykonawcami robót budowalnych może mieć natomiast brzemienne skutki dla inwestora, który odpowiedzialny jest solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawców. Inwestor, który zapłacił wynagrodzenie generalnemu wykonawcy a następnie podwykonawcom jest z oczywistych względów poszkodowany. Z chwilą zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom inwestor może jednak zgłosić się z roszczeniem regresowym w stosunku do generalnego wykonawcy.

Przepisy kodeksu cywilnego o robotach budowlanych nie regulują kwestii odstąpienia od umowy. Odpowiednie zastosowanie do odstąpienia od umowy o roboty budowlane znajdują zatem przepisy o umowie o dzieło i przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Ich analiza pozwala stwierdzić, że ustawodawca dopuścił możliwość odstąpienia od umowy w części co do tych zobowiązań, które mają charakter podzielny. Należy zatem rozważyć, czy przedmiot umowy o roboty budowlane ma charakter podzielny, a tym samym, czy możliwe jest odstąpienie od niej w części.