W związku z tym, że 18 marca 2020 roku ogłoszono tekst ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „Nowelizacja”), wejdzie ona w życie dnia 19 września 2020 roku. W zamierzeniu, Nowelizacja miała uprościć i przyspieszyć realizację procesu inwestycyjno-budowlanego. Niektóre zmiany – szczególnie w zakresie projektu budowlanego – spotkały się ze zdecydowanym sprzeciwem architektów oraz inżynierów budowlanych. W niniejszym artykule przybliżamy najważniejsze zmiany przewidziane Nowelizacją i ewentualne ryzyko z nimi związane.

Zagadnienia związane z wszczęciem, przebiegiem oraz zakończeniem robót budowlanych nie mają swojego uregulowania ustawowego. Szczególnie istotne jest więc określenie właśnie w umowie o roboty budowlane wszelkich terminów, harmonogramu realizacji oraz sposobu odbioru robót budowlanych. Najczęściej, warunkują one bowiem możliwość wypłaty wynagrodzenia wykonawcy oraz rozpoczęcie biegu terminów gwarancji i rękojmi. Prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane będzie usuwała wszelkie wątpliwości w zakresie momentu rozpoczęcia robót, czasu ich trwania, możliwości ewentualnego przedłużenia oraz terminu zakończenia robót budowlanych.

W dzisiejszych czasach już chyba nikt nie wyobraża sobie umowy o roboty budowlane, do której – oprócz oczywiście kary umownej, nie zostałyby wprowadzone również inne zabezpieczenia chroniące inwestora jak również wykonawcę. Instrumenty te pozwalają na zadośćuczynienie słusznemu interesowi uczestników procesu budowlanego, bez konieczności wszczynania w tym celu postępowania sądowego. Oczywiście najbardziej powszechnym zabezpieczeniem umowy o roboty budowlane jest kara umowna. Warto jednak pamiętać również o innych dostępnych mechanizmach, w kontekście przykładowo ograniczeń dla ustanawiania kary umownej na wypadek niewykonania wyłącznie zobowiązania niepieniężnego, czy zapewnienia sobie możliwości egzekwowania swoich roszczeń również od banku, który wystawił gwarancję. Szeroki katalog zabezpieczeń umownych gwarantuje nam to, że w pewnością znajdziemy produkt dostosowany do naszych potrzeb.

W związku z rozprzestrzenianiem się COVID-19 w Polsce, została przyjęta w dniu 7 marca 2020 roku specustawa (dalej również jako „ustawa”), mająca za zadanie przystosować określone regulacje prawne do tych niecodziennych okoliczności. W stosunku do wielu obszarów ustawa ma działanie ograniczające, jednak w przypadku prawa budowlanego, zamówień publicznych oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego zamierzeniem ustawodawcy było wprowadzenie wielu uproszczeń proceduralnych celem skutecznego przeciwdziałania COVID-19. Specustawa obowiązuje przez 180 dni od dnia jej wejścia w życie – prócz wyłączeń dotyczących procedury zamówień publicznych, których obowiązywanie nie jest ograniczone czasowo w przypadku stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Od kilku tygodni w kraju i na świecie mamy do czynienia z pandemią Covid-19.  Wzrost zachorowań  doprowadził do sytuacji, w której część firm pracuje zdalnie, a część w ogóle zawiesza działalność. Konieczność ograniczenia kontaktu z innymi w ramach akcji „zostań w domu” skutkuje tym, iż zawarte umowy nie mogą być realizowane. Brakuje pracowników, materiałów, firmy tracą płynność finansową. Czy fakt, iż został ogłoszony stan zagrożenia epidemicznego uzasadnia wstrzymanie (zawieszenie) robót budowlanych? Czy strony takich umów będą mogły wobec siebie wysuwać roszczenia związane z zaprzestaniem realizacji obowiązków określonych w umowie?

Z uwagi na specyfikę przedsięwzięcia budowlanego, na które często składają się prace z zakresu kilku dziedzin, niejednokrotnie w jego realizację zaangażowany jest nie tylko sam wykonawca, ale i podwykonawca. Tak jak w innych branżach, rozwój technologii wymógł specjalizację przedsiębiorców uczestniczących w procesach budowlanych. Przy większej inwestycji nie jest niczym szczególnym powierzanie realizacji jej części podwykonawcy, czy też nawet kilku podwykonawcom. Możliwość taką przewidział sam kodeks cywilny, który w art. 6471 wprowadził mechanizm ochronny podwykonawcy, w postaci solidarnej odpowiedzialności inwestora, w razie gdyby wykonawca nie zapłacił należnego podwykonawcy wynagrodzenia.

Prezydent podpisał w dniu 3 marca 2020 r. ustawę o zmianie Prawa budowlanego. Nowelizacja przewiduje bat na inwestorów, którzy po zakończeniu budowy nie dokonali zgłoszenia jej zakończenia lub nie uzyskali pozwolenia na użytkowanie a przystąpili do użytkowania zrealizowanego obiektu budowlanego. Nowelizacja zakłada, że kara za nielegalne użytkowanie, inaczej niż ma to miejsce aktualnie, będzie mogła być wymierzana wielokrotnie – do skutku.

Księga wieczysta stanowi podstawową bazę wiedzy przedstawiającą – przynajmniej w założeniu –  aktualny stan prawny nieruchomości, ukazujący prawa rzeczowe oraz prawa obligacyjne przysługujące określonym podmiotom. Księgi wieczyste zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ukwih) prowadzone są dla danej nieruchomości (gruntowej/budynkowej/lokalowej) lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (ograniczonego prawa rzeczowego).